Dobrá realitní s,r,o » Na co si dát pozor při koupi nemovitosti

Trend posledních let bydlet ve "vlastním" stejně jako snaha o zajímavou investici rozhýbaly trh s nemovitostmi. Rostou však i počty oklamaných klientů, kteří si nákup neošetřili dostatečně kvalitními smlouvami.

Vady nemovitostí
Podstatnou roli při koupi nemovitosti hrají její vady, a to vady faktické (závady bránící nebo omezující každodenní užívání nemovitosti k předpokládanému účelu) a vady právní (existence práv třetích osob k nemovitosti, kterou chcete koupit). Zatímco vady faktické lze obvykle odstranit zřízením opravy některé části domu a podobně, vady právní (např. existence zástavního práva, věcného břemene nebo nájemní smlouvy) vás mohou delší dobu významně omezovat a za určitých okolností mohou dokonce způsobit i neplatnost celého převodu. Trochu odlišná úskalí přitom čekají při koupi pozemku pro následnou zástavbu a při koupi domu či bytu.

Nabývání pozemku
Při koupi pozemku pro zástavbu je třeba s ohledem na možné faktické vady prověřit především to, zda je pozemek formálně určen k zástavbě, v jakém rozsahu a případně za jakých podmínek. Současně je třeba zjistit, jaká zástavba je v budoucnu plánována v okolí pozemku, zda bude možno k pozemku dovést inženýrské sítě a vybudovat na něm potřebné přípojky, a prověřit, že se pozemek nachází v ekologicky nezávadné lokalitě. Vhodné je opatřit si také předběžné vyjádření správních úřadů, které se budou vyjadřovat k žádosti o vydání územního rozhodnutí či stavebního povolení a k zamýšlené výstavbě.

Vedle naznačených faktických vad je třeba věnovat pozornost i vadám právním, kde je nezbytné seznámit se zejména se zápisem v katastru nemovitostí. Ale pozor: ani z katastru nemusí být všechny právní vady patrné. S jistotou z něj ale můžete zjistit smluvně zřízená zástavní práva, věcná břemena, omezení vlastnických práv vyplývajících ze spoluvlastnictví věci či skutečnosti, že v současnosti evidované právní vztahy k nemovitosti jsou dotčeny změnou (tzv. plomba). V katastru nemovitostí by také měla být zaznamenána zástavní práva vzniklá ze zákona, věcná břemena zřízená na základě zákona či ta, která vznikla vydražením, a současně také jakákoli věcná práva, která vznikla na základě rozhodnutí soudu či jiného orgánu.

V katastru nemovitostí ale nejsou evidovány nájemní smlouvy ani smlouvy o zřízení jiných užívacích práv, která nejsou věcnými právy, a zjištění jejich existence může být bez právní pomoci problematické. Stejně tak je obtížně zjistitelná problematika nedořešených restitučních vztahů a v určité fázi řízení rovněž případné postižení výkonem soudního či správního rozhodnutí nebo exekuce.

Nabývání domu či bytu
Při koupi domu či bytu nabýváte práva na pozemek pod budovou, jehož se jako nabyvatelé bytu či domu stanete přinejmenším podílovými vlastníky, takže i v tomto případě platí v zásadě vše co pro nabývání pozemku.

Co se týče faktických vad, je třeba rozlišovat mezi novostavbou a nemovitostí postavenou před delší dobou. V případě novostavby půjde nejčastěji o vady způsobené standardními procesy souvisejícími s výstavbou, které by nemělo být příliš problematické odstranit za pomoci záruky, kterou by měl dodavatel nemovitosti poskytnout.

Jinak je tomu u domů či bytů starších. V takových případech je nutné důkladně prověřit celkový stav nemovitosti s ohledem na její pravděpodobné opotřebení a případně také zohlednit náklady na očekávané úpravy v kupní ceně, kterou budete ochotni akceptovat.

V obou naznačených případech je nejvhodnější provést prověření faktického stavu nemovitosti spolu s odborníkem v oboru (např. technický dozor, stavbyvedoucí, stavební inženýr apod).

Pokud jde o právní vady nemovitosti, typově stejná věcná či závazková práva třetích osob mohou existovat i ve vztahu k domu či bytu. Při koupi bytu je spolu s ním převáděn nejen spoluvlastnický podíl na pozemku pod budovou, ale zároveň i spoluvlastnický podíl na společných částech budovy, v níž se byt nachází. Nezaměřujte se proto při prověřování faktického či právního stavu nemovitosti pouze na bytovou jednotku jako takovou, ale seznamte se i se stanovami společenství vlastníků jednotek v domě, kterými budete po nabytí bytové jednotky rovněž vázáni a z nichž pro vás může vyplývat celá řada povinností (např. povinnost přispívat do fondu oprav domu a podobně).

Jak s družstevními byty?
Jako speciální kategorii je třeba označit tzv. byty družstevní, u nichž se fakticky nejedná o převod vlastnického práva k nemovitosti, ale o převod členských práv a povinností. Nejvýznamnějším právem je právo užívání některé z bytových jednotek ve vlastnictví bytového družstva, kterého se stanete členem. Podíly v družstvu jsou nejčastěji nabývány s tím, že po určité době dojde k převodu vlastnického práva k užívanému družstevnímu bytu z bytového družstva na nájemce daného bytu. Proto je také žádoucí při převodu členských práv a povinností prověřit nejen majetkovou situaci a obsah stanov bytového družstva, které je právnickou osobou jako obchodní společnosti, ale zároveň faktický a právní stav bytu ve vlastnictví dotčeného družstva.

Ačkoli výše uvedené přezkoumávání faktických a právních vad vybrané nemovitosti poněkud zpomaluje celkový proces koupě nemovitosti, bezpochyby má své opodstatnění. Díky vámi zjištěným údajům se pak nejen vyhnete nepříjemným překvapením a výdajům, které by vás po koupi mohly čekat, ale současně vám tato zjištění pomohou vyjednat si případnou nápravu či odpovídající slevu na celkové ceně nemovitosti.

Datum aktualizace : 05.09.2010